▲御滨府

交付才半个多月的滨江 御滨府 ，最近成交了首套二手房。据传，这是一套建筑面积约125㎡的房源，成交价1030万元，折合单价约8.2万元/㎡。

(资料图片仅供参考)

这么快就卖了，会不会又是“截图成交”的老套路？

为了解情况，杭报房产进行了多方求证。知情人士透露说，成交的是一套低楼层房源，但截至发稿前尚未完成网签流程。

“买家来自上海，诉求就是买一套1000万元左右的四房，还必须是学区房。正好御滨府各方面要求都符合。买家对小区的整体环境也比较满意，谈了两三次就成交了。”

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御滨府首套二手房半个月内就成交，还是以超8万元/㎡的高价成交，这还是出乎不少人意料的。成交后，就连不少中介都私下感叹“贵了点”。

若是前两年的高峰期，大家或许会认为这个价格很正常。毕竟，当时周边一些品质不如御滨府、房龄较长、户型老旧的房源也能卖到6万元/㎡以上，市场对900米外的 晓风印月 的预期更是超过了10万元/㎡。

晓风印月

但经历过去年的低谷后，二手楼市出现明显分化——现在大户型“顶豪”很畅销、200万元以内的老小区很畅销，剩下中等面积、价格也没明显优势的房源难去化。表现在市场数据上，就是成交套数逐步回升了，均价却还在原地踏步。

客观来说，御滨府的外立面和公区细节都在线，但受制于面积和地段，绝对算不上“顶豪”。

原以为，御滨府的首套成交起码要等附近万科 江斓映象府 售罄后。

因为，江斓映象府的销售均价还不到5万元/㎡，倒挂超过3万元/㎡。一套御滨府125㎡的价格，已经可以买到江斓映象府最大的199㎡。

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支撑起御滨府这个价格的，主要还是学区优势。今年3月，滨江区教育局的一纸文件，坐实了御滨府将成为入读江南实验“捷径”的消息。

《滨江区2023年新投用小学学区划分方案公示》显示，与御滨府隔街相望的北塘河小学（筹建名）计划于今年9月投入使用，学区范围为江南大道以南、北塘河以北、风情大道以西区域。

北塘河小学学区示意图

而且，北塘河小学纳入江南实验学校教育集团，学区内适龄儿童可在集团内江南实验学校、滨和小学、江晖小学和北塘河小学中选择一校报名。

江南实验有多难进呢？根据市教育局“入学早知道”系统，江南实验学校和滨和小学在未来3年都是红色预警，江晖小学也是2红1黄。为了锁定这个难得的“江南实验”，自然有家长放弃期房、转向二手。

周边中介小荣告诉杭报房产，过去一周他们店里接了至少10组冲着“江南实验”来看房的。

“我的一组客户就是这样，他们之前 东方郡 、 明月江南 、 春江郦城 都去看过了，没有合适的。一段时间下来都有点疲了，约看都难了。这次一听御滨府交付了、还有学区，就立马请假过来看了。你永远不要低估家长对学区房的热忱，不然钱江新城那些1000万元的90㎡是谁在买单？”

90㎡千万学区房

小荣说，根据他的经验，不少家长对学区房的态度都是“能力范围内买最好的”。但这不意味着他们会盲目，也会在可控范围内尽量压价。

他透露，御滨府首套现在只能算个案，只要不是赶着今年入读的肯定还要再磨磨价，真正达到双方平衡的“市场价”可能还要再等等。

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虽说8.2万元/㎡未必是真正的“市场价”，但这首套成交确实影响了小区的挂牌。

一方面，挂牌量上来了。贝壳找房APP显示，该小区目前共有62套房源在售，挂牌价在7-9.5万元/㎡不等。更重要的是，4月以来几乎每天都有房源上新，4月6日单日就有6套挂牌。

而且带看量也不小，几套“必看好房”自挂牌以来的带看已超过了30次，超过10次的房源也有不少。

御滨府

另一方面，挂牌价也在不断“修正”。

调整最频繁的是一套中间层的125㎡，挂牌以来调整了7次价格。4月4日上午以1020万元挂牌、下午就降到了998万元，15分钟内又先后涨5000元、降1400元，当天以998.4万元“收盘”。随后又再次涨涨跌跌，最新的挂牌价为990万元，折合单价7.9万元/㎡。

总体来看，这种一会儿涨、一会儿跌的纠结房东比较少，多数还是只有降价的。

比如，有一套102㎡房源4月1日以810万元挂牌，不到半个月的时间降价3次，最新的挂牌价为750万元，单价从8万元/㎡降到了7.4万元/㎡。

频繁调价

还有一套140㎡四房户型，最初挂牌价高达2000万元，经历两次降价后，现在调整为1180万元，折合单价8.4万元/㎡。

观察发现，8万元/㎡算是目前房东心目中的一个基准价，前期挂牌的基本都降到了这个位置，新挂牌的也以这为参考。

但“挂牌价”只是卖家意图的体现，买家的接受度能到哪里，最终还是要看家长们对学区房的热忱到底有多高了。

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