中国住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局日前联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》。该意见明确了加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费等10个方面的监管措施。

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分析认为，此番房地产经纪行业新规释放三方面信号。

资料图：空中航拍福州江滨楼盘。(无人机照片) 中新社记者 王东明 摄

其一，中国房地产市场步入“存量时代”，主要覆盖二手房市场的房地产经纪服务开始成为楼市政策调控的重点之一。

空白研究院院长杨现领认为，此番出台的新政并不是一个打压房地产经纪行业的政策，而是旨在促进行业的规范发展。这也是多年来，官方监管层面对经纪行业从业者、收费、服务内容等进行的一次比较完整的表态。

值得注意的是，此次新政出台的一大背景在于中国房地产市场逐渐步入“存量时代”。中原地产首席分析师张大伟指出，经过多年发展，中国一二线城市积累了规模庞大的存量住房，二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，近年来京沪的二手房成交量占当地住房市场总成交的比重已超80%，大量的二手房成交依赖中介提供居间服务。所以，房地产调控的重点也需要逐渐从过去的调控开发商转向调控开发商和中介公司并重。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，房地产存量时代要盘活存量、带动增量，促进良性循环，这就需要降低制度性交易成本。特别是当下房价“只涨不跌”的预期已被打破，购房者对交易过程中产生的各种“隐性成本”更为敏感，交易周期、中介费用等交易成本成为市场良性循环的最大障碍之一。此番发布的新规就是“剑指”这些问题。

其二，整治房地产经纪服务乱象，降低二手房交易流转中的“非必要”成本。

新规的十条举措中，有三条涉及经纪服务的收费问题。例如：新规提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。同时提出，严格实行明码标价。

张大伟坦言，当下的确不少中介机构拉长了产业链。从二手房出租、买卖到信贷，部分中介机构利用规模优势提高收费、延长收费，变得越来越像金融机构。还有一些中介机构利用独家房源等，变相垄断，排除购房者选择其他金融机构的可能性。新政策针对这些乱象都提示了规范的要求。

李宇嘉也表示，买房等大宗交易，民生属性强，但很多中介利用信息不对称、交易专业性等，将非必要的收费夹带其中，比如过桥融资、按揭费、担保费等等，给居民买房带来额外负担，而且服务事项并未明码标价。此次发布的新规有专门针对这些乱象的规范和要求。

合硕机构首席分析师郭毅指出，需要看到新政没有对费率进行直接管制，为房地产中介这种复杂行业的处理提供了新思路，兼顾健康发展与底线管理，没有“一刀切”。

其三，分档定价、双边收费或成二手房交易服务新模式。

新规明确提出，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

杨现领表示，平均来看，中国二手房买卖交易的中介费率不足交易总价的2%(美国为6%，日本为5%)，已经是全球收费较低的国家之一。但购房者仍然感觉到负担大，其原因在于其他国家主要是卖方支付绝大部分中介费或全部由卖方支付，而中国是买方承担几乎所有的中介费和相关服务费。因此，该政策明确指出，鼓励双向收费和衍生服务单独收费，这有助于降低买方负担。更重要的是，卖方付费会促进行业的规范，抢单、返费等不规范不透明的收费乱象将得到一定程度净化。

郭毅也认为，从未来发展趋势来看，双边收费或许会成为未来平衡服务质量和从业者服务收入的“解法”，带动行业新格局形成。

针对分档定价，郭毅说，此举将定价权交还给市场，服务费用分段公示，让交易双方可以按需选择，有利于促进大型品牌经纪公司提供更高品质、更具特色的经纪服务，为行业的高质量发展提供助力。

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